מינהל התכנון והבניה הודיע ביום שלישי ללשכת עורכי הדין כי תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית שהעניקה זכויות בנייה בתמורה לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, צפויה להסתיים ב-18 במאי 2020 (כ"ד אייר תש"פ), בדיוק 15 שנה לאחר שאושרה בממשלה. הידיעה המרעישה הזאת זכתה לכותרות רבות ב-24 שעות האחרונות.
פרויקט התמ"א לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולהוספת ממדי"ם התחיל לפני 15 שנה. אחרי כ-10 שנים, בעקבות כמה תיקונים הכרחיים, התוכנית הפכה כלכלית וצברה תאוצה. עד היום, מאות בניינים כבר חוזקו ובאלפי יחידות דיור חדשות מתגוררים דיירים חדשים ומרוצים.
אבל יש מי שפחות נהנה מפרויקטי התמ"א. העיריות למשל.
פרויקטים לפי תמ"א 38 פטורים מהיטלי השבחה – מס המשולם לרשות המקומית לצרכי פיתוח. בנוסף, ברוב הערים בארץ תשלומי הארנונה לא מכסים את עלות השירותים לתושב והעיריות משלימות את הפער מהארנונה היקרה שהם גובות על נכסים מסחריים.
כלומר – תוספת תושבים לערים מקשה על העירייה ברוב המקומות.
בעיה נוספת – תכנון מאולץ. חיזוק הבניינים לא מאפשר לתכנן מחדש את השכונה, את המרחב הציבורי ומעמיס על הרחובות הקיימים דיירים נוספים עם פחות פחי אשפה, גני ילדים ומקומות חניה מסודרים. (גם אם לכל דירה יש פתרון חניה, יש שמועות שלכמה משפחות בישראל יש יותר מכלי רכב אחד).
מסיבות אלו ואחרות מבקשים במנהל התכנון לעצור את התוכנית הפופולרית ביותר בענף הבניה היום – תמ"א 38.
אז מה יהיה? איך יבנו שכונות חדשות במרכזי הערים? לא יודעים מה יהיה.
כלומר, אף אחד אף פעם לא יודע באמת מה יהיה מחר, אבל בנימה פחות פילוסופית –
מנהל התכנון הבטיח לפרסם בשבועות הקרובים 'הוראות מעבר' שישפכו אור על פרויקטים שנמצאים בתהליך.
האם רק תמא 38/1 כלומר, חיזוק הבניין ותוספת דירות חדשות תבוטל, ותמא 38/2 מסלול הריסה ובניה מחדש תמשיך? האם פרויקטים אחרי החלטת ועדה יוכלו לקבל היתר בניה? ומה בדבר פרויקטים שרק נפתח עבורם תיק תכנון? ואם כבר הגיעו למחלקות הרישוי?
הרבה שאלות שבשבועות הקרובים עוד נשמע עליהם הרבה.
אז למה מטילים פצצה תכנונית, בלי לפרסם איתה את כל הפרטים הרלוונטיים ולהוסיף ודאות לתחום רגיש זה? שאלה מצויינת.
לצערנו עולם הנדל"ן ותחומים נוספים במדינה סובלים מחוסר ודאות, וכנראה יש מי שגוזר 'קופון פוליטי' על כל מיני הודעות כלליות חסרות אחריות. כך היה גם בהצהרות מע"מ 0 ובמס דירה שלישית, ובעוד מקרים רבים בשלוש שנים האחרונות.
צריך לזכור – מנהל התכנון הוא גוף התכנון הלאומי של מדינת ישראל הכפוף למשרדי הממשלה (פעם משרד הפנים היום משרד האוצר – תלוי במו"מ קואליציוני) וכמובן - כפוף להחלטות הממשלה.
אז מה יהיה? מה אם התחלנו לקדם תמ"א בבניין? מה קרה אם השקענו בפרויקט לפי תמ"א 38? אין כרגע תשובות ברורות. אבל בההסתכלות 'עסקית' בכל הפעמים האלה – היו אנשים שפעלו מהר, באופן נחפז, נלחצו מערמות הדיבורים והכתבות המפרנסות את אנשי התקשורת יותר מכולם.
לעומתם, אנשים רבים המתינו, בחנו, ראו בכל 'תעלול' כזה הזדמנות שיש למקסם ותמיד.
אבל תמיד ידם הייתה על העליונה. מי שמכר במהירות ובמחיר נמוך את דירתו השלישית
בגלל חוק מיסויי שמעולם לא אושר - יצא נפסד. ומי שקנה ממנו יצא נשכר. מי שישב על הגדר כי מחר יש דירות בחינם, עם מע"מ 0 ספג עליה של 7% באותה השנה בממוצע ומי שלא הקשיב לתעמולת הבחירות של השר לפיד דאז מצא דירות מעולות בשוק שרבים חיכו על הגדר.
בואו נזכור כמה דברים:
תוכנית פינוי בינוי – היתה עוד לפני התמא ותישאר גם אחריה. מי שהבין זאת מבעוד מועד ממשיך את עבודתו כרגיל.
לא כל כך מהר יעצרו תכנון של 125,000 יחידות דיור במרכזי הערים במצב בו חסרים עשרות אלפי דירות בישראל והממשלה עושה כל אשר ביכולתה להוריד את מחירי הדיור.
ומה בדבר ממד"ים לעשרות אלפי בתי אב? ביטול התוכנית מתואם עם שכנינו ברצועת עזה בדיל משותף להרחבת מרחב הדייג? כנראה התוכנית תעבור שדרוג, התאמה והסקת מסקנות ממאות הבניינים שכבר סיימו את התהליך.
אז מה עושים?? נרגעים. הכל בסדר.
בשבועות הקרובים יצאו הנחיות לדרגים המקצועיים ואנו מניחים שעד הרגע האחרון לא באמת נדע מה יהיה. מהניסיון שלנו – בשישה פרויקטים שונים שקידמנו בירושלים חוסר הוודאות בהתחלה השתלם. בכל הפרויקטים הללו קיבלנו זכויות בניה גדולות יותר מהתוכנית המקורית. אם היינו נלחצים ולא מוכנים להיכנס לעסקה עד שיש ודאות תכנונית
כנראה היינו משארים לאחרים לבנות את ירושלים ונשארים להביט מהצד על העיר היפה שלנו מתחדשת.
הכותב הינו דביר דמרי, מנכ"ל חברת קרתא השקעות - בית להשקעות בוטיק בירושלים.
אמר על כל מילה 1 ד' תמוז תשע"ט 10:25 עורך דין פינוי בינוי ותמ"א 38