מחירי הדיור נוסקים ונראה שבני הדור הצעיר מתרחקים מהחלום לגור בדירה משלהם. לפי חישובים שונים נראה שדרושים מעל 160 משכורות כדי לקנות דירת מגורים בישראל לשם השוואה במדינות אירופאיות נדרשים פחות מ-60 משכורות ממוצעות להגשמת החלום.
מה עושים? מה יהיה בעוד 30 שנים? מדינת ישראל מנסה בשנים האחרונות לצנן במעט את שוק הדיור הרותח בדרכים שונות. צריך לזכור שהורדת מחירי הדיור זאת משימה מורכבת ביותר. מחיר דירה זה משוואה עם נעלמים רבים, השפעה על נעלם אחד עלולה להשפיע לרעה בתחומים אחרים. העלאת ריבית המשכנתאות בניסיון להאט את קצב הרכישות – מסכנת את המשפחות שכבר נטלו משכנתא. חקיקה המגבילה את העלאת שכר הדירה עשויה לגרום לבעלי בתים להשית על השוכרים תשלומים נוספים. ללא ספק – הורדת מחירי הדיור בצורה אחראית ומבוקרת זאת משימה לאומית.
בשנתיים האחרונות שמענו רבות את המבצע העדכני הנקרא 'מחיר למשתכן' – זוגות צעירים נרשמים ומגרילים דירות בהנחה.
מאיפה מגיעים ההנחות הללו? למה אי אפשר להעניק לכולם הנחות במחיר ובכך להוריד את המחירים?
צעד אחורה – רשות מקרקעי ישראל – הקרוי רמ"י אחראית על שיווק קרקעות המדינה. השיקולים ברמ"י ארוכי טווח ולוקחים בחשבון שבאנו לחיות פה לפחות עוד 2,000 שנה. לאחר הליך ארוך וממושך מפרסמת רמ"י מכרזים לחכירת קרקע ובניית דירות לציבור. בדרך כלל – הקבלן שמציע לרכוש את הקרקע בסכום הגבוה ביותר זוכה במכרז. במחיר למשתכן – זה עובד בדיוק הפוך. הקבלן שיציע את מחיר הדירה הנמוך ביותר (לזוכים בהגרלה) זוכה במכרז. בנוסף, המדינה מפחיתה מיסים על הקרקע ובכך יחידות הדיור נמכרות לזכאים במחיר מופחת (בד"כ, כ 20% פחות ממחיר השוק – הנחה ממוצעת של 250,000 ש"ח לדירה – מתנה נאה ללא ספק)..
אז איך היזם מרוויח בעסקה זאת?
היזם דואג לתמחר את הדירות במחיר שלא יפסיד ואף ירוויח קצת. בנוסף, היזם זוכה במכרז במספר דירות שאפשר למכור לכולם 'בשוק החופשי' ולגבות עליהם מחיר מלא.
פיתרון נהדר, היזמים מרוויחים קצת פחות, הזוגות הצעירים קצת יותר וכולם מרוצים:) כפי שהקדמנו, בשוק עדין ומורכב כל-כך כל תיקון בנקודה מסויימת עלול לגרום לבעיות במקום אחר.
יזם שנכנס לעסקה שהרווחיות שלה שולית יעשה הכל כדי לחסוך בעלויות. אין צורך לפרט מה עשוי לקרות כשנקודת המוצא היא – חיסכון בעלויות… דבר נוסף, היזם מוכר את הדירות לפי שטח הדירה. היזם שואף לבנות דירות רחבות וגדולות ככל הניתן כדי למקסם את הכנסותיו מבלי חשיבה תכנונית איכותית המנצלת בצורה מיטבית את השטח. לעיתים, זוגות נרגשים שזכו בדירה מגיעים לאתר המכירות ומגלים דירה גדולה ממה שהם צריכים שהמחיר שלה אולי זול לפי חישוב למטר מרובע אבל בפועל, בשורה התחתונה – הדירה יקרה ומעל התקציב שלהם.
בראיית מקרו – 90% מהקרקעות ששווקו בשנתיים האחרונות היו במסגרת 'מחיר למשתכן' מבצע הנותן מענה לפלח שוק של מבקשי דירה ראשונה (עד 20% משוק הדיור) ובינתיים לא ניתן היצע תכנוני לעשרות אלפי משפרי דיור ובני הגיל השלישי שמחפשים דירות חדשות במרכזי הערים. וכשאין היצע – הביקוש עולה ואיתו המחירים.
יש שהצביעו על נקודה נוספת – מדינת ישראל מנסה לצמצם את הביקושים לדירות, למעשה היא מכניסה לשוק הביקושים אלפי זוגות צעירים שכלל לא חשבו לרכוש דירה בעשור הקרוב. הזכרתי כבר שהמקום בו ניסו לפתור בעיות בעזרת פור וגורל היה לפני אלפי שנים בשושן הבירה? עד היום כולם שותים ושמחים מזה…
דברים נוספים עוד נכתבו על תוכנית 'מחיר למשתכן' – וכנראה, כמו בכל דבר, הנתונים לא יבלבלו את מקבלי ההחלטות ומעצבי דעת הקהל יטוו גרפים ונתונים המשרתים את האינטרסים שלהם. ושר ההיסטוריה ישפוט.. ובינתיים, מה יש לעשות? איך נדע האם המחירים יעלו או ירדו? וכיצד ניתן להתקדם בעזרת נדלן?
התשובה שלנו ברורה – מה לעשות? – לעשות! בכל כמה שנים אנשים יושבים על הגדר בגלל תנאי שוק מתעתעים ובסוף האנשים מתאכזבים שלא פעלו ושלא השקיעו ושלא קנו. השקעות נדל"ן איכותיות היו ויהיו המנוע המרכזי לביסוס משק הבית. דירה נוספת, השקעה מניבה, והצטרפות לשותפות המשקיעה בנדלן מהווים תחליף טוב ואיכותי לכסף ששוכב בבנק ושוחק את ערכו
הכותב הינו יזם נדל"ן ובעלים של חברת 'קרתא השקעות נדל"ן'.
