בחסות לאומי
בתאריך 27.12.20 עדכן המפקח על הבנקים את אחת מהוראות הניהול הבנקאי התקין החשובות ביותר: מגבלות למתן הלוואות לדיור. במסגרת העדכון, הוחלט לבטל את הגבלת שיעור רכיב ריבית הפריים בתמהיל ההלוואות לדיור ולהסתפק בהגבלת הריבית המשתנה לפיה לפחות מסך המשכנתא יינתן בריבית קבועה.
אז מה בעצם קרה כאן? במילים פשוטות, זה אומר שעכשיו אפשר להגיע לשיעור מקסימאלי של עד שני שליש מהמשכנתא במסלול צמוד פריים, לעומת שליש בלבד עד היום. תכלס, המשמעות היא שאמורה להיות לנו גמישות רבה יותר בהתאמת המשכנתא לצרכים שלנו ושנוכל לבנות תמהיל חסכוני. אבל צריך כמובן לדעת איך לעשות את זה.
מהי הלוואה בריבית פריים?
ריבית פריים היא ריבית שצמודה לריבית של בנק ישראל, בתוספת 1.5% וללא הצמדה למדד כלשהו. מצד אחד, זו ריבית שעלולה להשתנות בכל רגע נתון בהתאם להחלטות של בנק ישראל. מצד שני, היא מאוד אטרקטיבית.
מהמאפיינים של הלוואה בריבית פריים אפשר גם להבין מה היתרונות והחסרונות של השינוי עליו החליטו בבנק ישראל. בפועל, נוטלי משכנתאות בהווה ובעתיד יכולים כיום לקחת את החלק הארי במסלול ההלוואה שלהם בריבית נמוכה.
עם זאת, הסיכון שמגולם במשכנתא שמורכבת מריבית פריים בנפח גבוה של כ-66%, שני שליש, הוא שהריבית תעלה - מה שייקר מיידית את ההחזר החודשי של המשכנתא. מנגד, יכולות כמובן גם להיות ירידות שיעבדו לטובתנו.
מה תמהיל המשכנתא שמתאים לכם?
האמת היא שהריבית היא רק חלק מהסיפור. אם רוצים להשוות בין משכנתאות ומסלולים, צריך להסתכל על התמהיל. הוא זה שקובע מה ישפיע על שינוי הריבית לאורך חיי ההלוואה ולכל מסלול יש סיכונים אחרים שרלוונטיים ללקוחות: החל מקנסות יציאה ועמלות פירעון מוקדם, דרך גמישות במעבר בין מסלולים ועד דמי פתיחת תיק.
היסטורית, המסלולים הנפוצים לנטילת משכנתא הם של מסלול צמוד פריים, מסלול קבועה ל-3 או 5 שנים ומסלול בריבית קבועה. ההבדל הוא שבמסלול צמוד פריים, הריבית משתנה כאמור לפי השינוי בריבית בנק ישראל – בעוד במסלול "הקבוע" הריבית משתנה אחרי תום התקופה לפי שינוי עוגן שנקבע על ידי הבנק, צמוד או לא, לבחירת הלקוח.
לשם השוואה, במסלול בריבית קבועה אפשר לבחור האם להצמיד או לא להצמיד את המשכנתא למדד מסוים, כאשר היתרון הוא שמשלמים החזר חודשי מעט גבוה יותר אבל חוסכים את אלמנט ההפתעה. לכן, התכנון המשמעותי מבחינתכם צריך לבוא לידי ביטוי בקביעת התמהיל הנכון, לא רק בשאלה מהי הריבית.
מה לגבי מחזור של משכנתא קיימת?
עוד שאלה רלוונטית שעולה לדיון בעקבות ביטול מגבלת הפריים היא האם ומתי משתלם למחזר את המשכנתא הקיימת. אבל גם פה התשובה זהה: בדקו מה מתאים לכם אישית.
בהקשר של מחזור משכנתא, זה אומר שעליכם להתמקד בפרמטרים כגון הסיכונים שעולים בעקבות השינוי בתמהיל, עלויות נלוות והסכום שנותר לתשלום - לרבות הפער בין הריבית על הלוואה הקיימת בכל אחד מהמסלולים לעומת ההצעה החדשה.
מבחינת עמלת פירעון מוקדם, הרכיב המרכזי הוא היוון. במהלך מחזור הרכיב הזה אינו תקף על הלוואה בריבית פריים, לכן כאשר הפירעון המוקדם מבוצע במועד שינוי הריבית, אתם לא תשלמו את עמלת ההיוון על המסלול בריבית משתנה שאינה פריים.
*כתבה זו אינה מהווה הצעה או התחייבות למתן הלוואה. אישור כל הלוואה, סכומה ותנאיה נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
