מדינת ישראל צומחת ומתקדמת. ערים נבנות, מסילות נסללות, קולטים פה עלייה, ממש נס מה שקורה פה. ב-70 שנה כלכלת ישראל דוהרת ומובילה את קטר ההתחדשות והטכנולוגיה העולמית. ואיך שיחת הציונות הזאת קשורה לתמ"א 38?? תמ"א 38 זה סוד הסטרטאפ הישראלי!
במדינת ישראל מאות אלפי בניינים ישנים שאינם עומדים בתקן 413 תקינה המסדירה כיצד יש לבנות בניינים שיעמדו ברעידות אדמה. תקינה זאת נכנסה לתוקף בשנת ה'תשמ"א (1980) ועד אז הבניינים נבנו עם פחות ברזל ובשיטות שאינם בטיחותיות מספיק. כיצד יכולה מדינה לחזק עשרות אלפי בניינים כנגד איום מסוכן כ"כ? ישבו המוחות הישראליים והציעו 'סטרטאפ' – נאפשר לאנשים לחזק את בניינם בתמורה לזכויות בניה נוספות. ככה זה בישראל – כשאין משאבים – מייצרים אותם. אין נשק מכינים מכונת רעש, דווידקה וכשאין מטוסים מביאים מטוסי תובלה לא שמישים מצ'כוסלובקיה..
ואם נדלג עשור של דיוקים ושיופים תוכנית המתאר 38 מעניקה זכויות בניה נוספות (עד 2.5 קומות) לבניין שעמד בתקני החיזוק. בנוסף התוכנית פוטרת את מבצע הפרויקט מתשלום מיסים הקרויים 'היטלי השבחה' ונאמדים במיליוני שקלים לפרויקט.
אכן, נשמע חלומי. פרויקטים לפי תמ"א 38 עשויים להניב רווחים משמעותיים, הרבה יותר מהמקובל בענף הבניה למגורים, אלא שהחלום והמציאות, האידיאה והכלים, לא תמיד תואמים.. אישור גורף של חיזוק ותוספת שתי קומות משליך על תחומים רבים במרחב הציבורי שלא קיבלו מענה הולם במסגרת התוכנית. לדוגמא: הוספת תשתיות, גני ילדים ובתי ספר, מקומות חניה והיבטים נוספים של כיבוי אש והג"א (התגוננות מפני גזים והתקפות אוויר).
בעשור האחרון כל ה'משק' לומד את הנושא החדש – גדודי יועצים חדשים מצאו מקום להתגדר בו – יועצי תנועה שמצליחים לתמרן במגרשים צפופים, יועצי מעליות, יועצי חניה ואינסטלציה ואפילו יועצי עצים שמתמחים בחידוש בניינים תוך כדי שימור העצים שצעדו איתנו מקום המדינה.
תמ"א 38 - הזדמנות של יזמים וחברות
למעלה מ-1,600 יזמים חדשים נולדו בשוק. מתווכים שכונתיים שסחפו אחריהם בניינים, הבטיחו חלומות שהתנפצו לרגלי הבירוקרטיה ומחלקות הרישוי שלא ממש ידעו כיצד לנווט את ספינת התמ"א העירונית.
וכמו בכל 'בהלה לזהב' יש מרוויחים ויש מאוכזבים. יש היודעים לנצל הזדמנויות פז ויש הרוטנים על חוסר הצדק המכה בחסרי המזל..
הרבה יש לכתוב על התמ"א. איך בוחרים עו"ד שייצג את הדיירים ומאיזה יזם כדאי להיזהר, על מה חותמים וממה בורחים.
הפעם החלטתי להאיר נקודה מעניינת. מי הם המרוויחים הגדולים של התמ"א? כיצד ניתן להרוויח טוב בתמ"א גם אם בית מגורי לא שוכן בבניין ישן ללא מעלית?
והתשובה היא – השקעות בתמ"א.
כפי שכתבתי, הליך הרישוי ארוך ומייגע ובממוצע אורך כשנתיים ימים. לשם השוואה במדינה כמו סינגפור היתר בניה אורך 10 ימים בממוצע ובניו יורק הגדולה מספר חודשים בודדים. יזמי התמ"א נכנסים להליך ארוך שאינם יודעים את סופו ולעיתים לאחר השקעה אדירה של זמן וכסף מתברר שהפרויקט אינו כלכלי כי זכויות הבניה אינם מספיקות או שתוכנית השימור עולה כסף רב. יזמים רבים מגיעים לשלב הבניה שבכיסם הפרוטה אינה מצויה אך הפרויקט שברשותם שווה כסף. הבנקים מממנים רק 70% מעלויות הייזום והבנייה ועדיין היזם צריך לממן כחמישה מליון שקלים מהון עצמי. יזמים מנוסים יכולים להשקיע סכום כסף זה עבור בניין אחד או שני בניינים אבל בסוף, יזם לא יכול להתקיים לאורך זמן אם הוא עובד על בניין אחד. יזם חייב לנהל מו"מ עם 20 בניינים שמתוכם בסוף יחתום חוזה עם 5 בניינים במקרה הטוב וכעבור שנתיים יתחיל לבנות שלושה מהם.. בקיצור, יזמים רבים מוכנים להתחלק עם הרווחים תמורת מימון ההון העצמי של הפרויקט.
פה נולדת הזדמנות אמיתית. חבורות משקיעים שונות מתאגדות על ידי גופים מקצועיים, כלכלנים, שמאים, עו"ד המצויים ברזי התמ"א מאתרים פרויקטים עם פוטנציאל רווח משמעותי. המשקיעים מזרימים את ההון העצמי הדרוש לפרויקט וכעבור כשלוש שנים מתחלקים המשקיעים עם היזם ברווחים.
כמו כל תחום, יש חובבנים עם פרסומות יפות המוכרים חלומות ויש אנשי מקצוע המובילים משקיעים להצלחות מוכחות. לפני כעשור ההזדמנות הנדלנית היתה בערי הפריפריה. רוכשי הדירות בבאר שבע וחיפה נהנו מהכפלת מחירי הדירות בעוד אנשים שישבו על הגדר ולא השקיעו, ושחקו את כספם. בשנים אלו, תחום התמ"א כבר לא כ"כ צעיר, יזמים רבים סיימו פרויקטים וניתן בהחלט להשקיע עימם ולהנות מרווחים אמיתיים. כנראה שגם ב'סיבוב' הזה. בזמן שהשקעות התמ"א לוהטות יהיו אנשים שישבו על הגדר וימתינו להזדמנות הבאה...
********
הכותב הינו יזם נדל"ן ובעלים של חברת 'קרתא השקעות נדל"ן'. http://keren-karta.co.il
*מערכת הקול היהודי אינה אחראית על התוכן הפרסומי באתר, האחריות הינה על המפרסם בלבד
